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2017年被稱為租購并舉元年。

業(yè)界認(rèn)為的標(biāo)志性事件發(fā)生在2017年7月，住建部等九部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》(下稱“通知”)，提出了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺，增加租賃住房有效供應(yīng)，創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制四項具體措施。此外，住建部選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點的人口凈流入城市，被不少人簡稱為“十二城”。

“之前沒人重視租賃，但經(jīng)過政策推動，租賃市場越來越被人重視。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，公司此前向銀行借貸，銀行表示從來沒聽說過租賃行業(yè)，也沒有為此設(shè)置有針對性的貸款業(yè)務(wù)，但如今已經(jīng)有銀行主動來找魔方，詢問其對借貸的需求，“我想這就是政策推動后我們獲得的最大利好。”

因為政策鼓勵而感到受到重視的不僅有魔方。在過去近一年的時間里，我國房屋租賃市場在政策的積極推動下，吸引了各路資本、企業(yè)的投入和關(guān)注，原本冷清的租賃行業(yè)變得火熱。

租購并舉政策在實際落地中產(chǎn)生了哪些作用?中低收入群體通過租房獲得穩(wěn)定的居住條件是不是變得更容易了?進(jìn)入租賃行業(yè)的企業(yè)又怎么看待目前的租賃市場?在租購并舉標(biāo)志性政策出臺行將一周年之際，《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者走訪了業(yè)內(nèi)專家、租賃企業(yè)、普通租戶等多方人士。

地方租賃新政頻出的一年

租購?fù)瑱?quán)、集體土地入市、REITs破局……

京滬與“十二城”政策頻出，“租購?fù)瑱?quán)”引租房者關(guān)注

鼓勵住房租賃市場發(fā)展的文件在2016年便已出現(xiàn)。當(dāng)年6月，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(下稱“若干意見”)對外發(fā)布，提出實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)的重要途徑。

“若干意見”還明確了目標(biāo)：到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

但“若干意見”的真正落實，則是從2017年7月對外發(fā)布“通知”以及“十二城”試點開始的。

作為“十二城”之首，廣州的跟進(jìn)動作最為迅速，就在“通知”對外發(fā)布前，廣州便推出《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，一度引發(fā)輿論對租購?fù)瑱?quán)的關(guān)注。隨后，南京、武漢、深圳等位列“十二城”之列的城市也紛紛出臺地方版本的加快租賃市場政策。而上海和北京兩座一線城市雖不在“十二城”之列，但也分別在“通知”之后兩個月即2017年9月出臺了各自的地方性文件。上海在《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中還將國企的角色擺到了重要位置，提出要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者不完全統(tǒng)計，在“十二城”試點政策發(fā)布后，京滬兩地與“十二城”中絕大部分城市都有跟進(jìn)措施出臺。有分析人士指出，在我國尚不發(fā)達(dá)的房屋租賃市場，如此密集的文件發(fā)布和地方新政跟進(jìn)，此前從未有過。“我感到?jīng)Q策層這一次是很堅決地把加快租賃市場發(fā)展當(dāng)作解決‘住有所居’這個民生問題的重要環(huán)節(jié)。”北京泊寓房屋管理有限公司總經(jīng)理助理金羽對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

在眾多政策中最為挑動普通人神經(jīng)的莫過于“租購?fù)瑱?quán)”四個字。

還是廣州率先行動。廣州先于通知發(fā)布的工作方案在具體措施中的第一條便提出：賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購?fù)瑱?quán)。具體規(guī)定為：具有廣州市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，若其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，由居住地所在區(qū)教育行政主管部門安排到義務(wù)教育階段學(xué)校(含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位)就讀。“租房也可以上學(xué)”一時引起了輿論廣泛討論。

但“租購?fù)瑱?quán)”在實際操作層面能否落實，一些業(yè)內(nèi)專家尚存疑問。中原地產(chǎn)研究院首席研究員張大偉曾對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者評論廣州的政策時說，實際上租房者本就擁有使用本區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)的資格，只是在順位上排在“房戶合一”以及監(jiān)護(hù)人是房主但非戶主之后的第三順位上，“從這個角度看，廣州的政策并無新意。”

盡管如此，以教育同權(quán)為主要內(nèi)容的“租購?fù)瑱?quán)”隨即在各城市的政策中頻頻出現(xiàn)：北京將北京戶籍無房家庭作為重點保障對象，提出在承租房中實際居住三年，同時又穩(wěn)定就業(yè)三年者，可享受區(qū)域內(nèi)義務(wù)教育資源;上海規(guī)定對于本市常住人口中的住房承租人，只要依法辦理租賃合同登記備案，就可以按照國家和本市相關(guān)規(guī)定，通過與居住證和積分制度以及人戶分離登記制度的銜接，享有子女義務(wù)教育、公共衛(wèi)生、社會保險、繳存使用住房公積金、證照辦理等基本公共服務(wù)。積分達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)分值的居住證持證人，其配偶或同住子女可以按照上海市有關(guān)規(guī)定，享受相關(guān)基本公共服務(wù)待遇。

此后，“租購?fù)瑱?quán)”更是成為一些城市參與“搶人大戰(zhàn)”的手段，比如武漢，在2017年10月發(fā)布的《市招才局、市公安局關(guān)于進(jìn)一步放寬留漢大學(xué)畢業(yè)生落戶試行政策的通知》中規(guī)定：符合落戶條件的租房者落戶問題的解決辦法為“在所在地或借住地的社區(qū)公共戶落戶”。武漢市教育系統(tǒng)目前對學(xué)位使用順序的排位與全國多地類似：承租人子女的順位排在第三，居于“房戶合一”和“有房無戶”之后。武漢市教育局負(fù)責(zé)義務(wù)教育階段入學(xué)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)教育處相關(guān)負(fù)責(zé)人曾向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者證實，武漢市入學(xué)學(xué)位的使用優(yōu)先級以戶籍為首，其次才是房屋所有權(quán)。也就是說，原則上“有戶無房”的優(yōu)先級的確應(yīng)高于“有房無戶”。不過，該政策目前所能保證的只是基礎(chǔ)教育，而非“名校”。他對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹說，在滿足第一順位的 “房戶合一”后，若學(xué)位還有富余，“有戶租房”和“有房無戶”的情況可一并解決。但他也坦言，若連第一順位都無法百分百滿足，后兩個順位的情況就只能調(diào)劑，“只能保證上公立學(xué)校，但不能上名校。”

集體土地供應(yīng)與REITs先后“破局”

除了通過“租購?fù)瑱?quán)”政策讓更多人安心租房，土地多元供應(yīng)是房屋租賃市場迎來的又一大利好。

2017年8月，原國土資源部和住建部聯(lián)合印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，將北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個城市確定為開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點城市。這意味著，建設(shè)于集體土地之上，用于買賣的“小產(chǎn)權(quán)房”仍屬于政策嚴(yán)禁范圍內(nèi)，但以租賃為目的的房屋可以出現(xiàn)在集體建設(shè)用地上，并進(jìn)行社會化出租。

其實，北京在被列為試點城市前已有集體用地用于租賃住房建設(shè)的嘗試。截至2017年10月，已有唐家?guī)X項目、溫泉351地塊項目、朝陽區(qū)泓鑫家園小區(qū)3個項目建成入住，共5600余套房屋已有承租者入住。在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房還引發(fā)了對我國城鄉(xiāng)建設(shè)用地平權(quán)的更多想象。“這有點超出我的預(yù)期。”中國土地學(xué)會原秘書長黃小虎曾對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，“這次改革的意義就在于要和現(xiàn)在的發(fā)展模式切割，讓老百姓(76.600, -1.39, -1.78%)的財產(chǎn)權(quán)利能夠通過市場充分實現(xiàn)。”他將此項政策稱為“一個舉重若輕的大手筆”。

除了為集體土地供應(yīng)租賃市場打開通道之外，過去一年讓不少租賃行業(yè)企業(yè)感到興奮的便是REITs破局。

“開發(fā)商之所以不愿意做租賃產(chǎn)品而更愿意做買賣產(chǎn)品，是因為租賃產(chǎn)品的周期長、回報少。”金羽對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，房地產(chǎn)信托基金(REITs)是一種有效提升開發(fā)商資金流轉(zhuǎn)效率的方式，當(dāng)開發(fā)商在某物業(yè)中的股權(quán)占比低于某一水平時便可將自己所持資金撤出，投入到其他項目，而不用繼續(xù)沉淀在某處租賃物業(yè)中。

REITs在這一年中也頻頻破局：從《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到上海、北京、南京等地方性文件都有提及積極進(jìn)行REITs的試點工作。

2017年10月，新派公寓首只“類REITs”——新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項計劃在深交所正式綜合交易平臺掛牌轉(zhuǎn)讓，其以位于北京市朝陽區(qū)百子灣路上的某處新派公寓自持出租物業(yè)為底層資產(chǎn)，計劃總規(guī)模2.7億元，期限為5年，這標(biāo)志著我國第一只租賃類REITs誕生。同月，首只央企租賃類REITs——中聯(lián)前海開源—保利地產(chǎn)(13.080, -0.99, -7.04%)租賃住房一號資產(chǎn)支持專項計劃獲上交所審議通過，總規(guī)模50億元，采用儲架、分期發(fā)行機(jī)制，以保利地產(chǎn)自持的優(yōu)質(zhì)租賃住房為底層資產(chǎn)。

雖然與國外相比，我國尚未有公募REITs，但其腳步也在迫近。2018年4月，證監(jiān)會和住建部聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》(下稱《通知》)，明確提出將重點支持住房租賃企業(yè)發(fā)行以其持有不動產(chǎn)物業(yè)作為底層資產(chǎn)的權(quán)益類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，推動多類型具有債權(quán)性質(zhì)的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，在審核領(lǐng)域設(shè)立“綠色通道”。雖沒有直接提及公募REITs ，但“多類型”的提法讓業(yè)界倍感振奮，有分析認(rèn)為公募REITs和ABS“即將破曉”。此外，《通知》還明確以收益法來合理評估住房租賃資產(chǎn)價值，避免用市價法做出明顯偏高的評估結(jié)果，這一提法引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注。“以收益法評估，就能做到對‘有價無市’、價格虛高的物業(yè)實際價值做出更接近真實價格的評估。”新派公寓創(chuàng)始人王戈宏對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說。

中關(guān)村(5.350, -0.11, -2.01%)創(chuàng)客小鎮(zhèn)是北京第二批在集體建設(shè)用地上建起的公租房小區(qū) （《中國經(jīng)濟(jì)周刊》攝影記者 胡巍 攝）

租金上漲背后：租賃市場也存在結(jié)構(gòu)不合理

現(xiàn)象：房租漲了

在政策頻出、利好不斷的背景下，過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化住房租賃企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。資本與企業(yè)不斷入局，同時也引發(fā)了人們對房租不斷上漲的擔(dān)憂。

過去一年，魔方公寓、蛋殼公寓、自如、新派公寓等規(guī)模化住房租賃企業(yè)紛紛擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。（《中國經(jīng)濟(jì)周刊》首席攝影記者 肖翊 攝）

在北京東直門附近居住的“北漂”小王告訴記者，2018年春節(jié)后她明顯感到了房租上漲的趨勢，“月租金應(yīng)該至少漲了幾百塊錢，這對收入不高的我來說其實是不小的壓力。”小王感受到的租金上漲，既包括被小業(yè)主持有、租給“二房東”，如蛋殼公寓的分散式長租公寓，也包括自持整棟物業(yè)并統(tǒng)一管理的集中式長租公寓。

“我們是從2018年初開始定的新價格，比2017年平均每月租金漲了400元。”新派公寓紫禁城分店的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，一間39平方米大的單人開間目前價格為每月5699元，調(diào)價之前則為每月5299元;該分店最貴戶型為每月7899元的一室一廳，此前的租金則是7499元每月。

王戈宏告訴記者，新派公寓的價格在2018年整體上漲不到8%，CBD分店45平方米的一室一廳租金從7800元上漲至8300元左右，“但相比于周邊的富力城和新城國際，我們的漲幅更低。”

北京整體的房租水平在過去一年中表現(xiàn)如何呢?

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2017年5月，北京的房租均價為71.33元/月/平方米，而到了2018年5月，上漲到80.5元/月/平方米，漲幅超過12%。記者注意到，12個月里，除2017年12月房租均價出現(xiàn)環(huán)比微跌之外，剩余月份均呈上漲之勢。

情況相似的還有同為一線城市的上海，從2017年5月到2018年5月，其房租均價從60.91元/月/平方米上升至70.76元/月/平方米，漲幅超過16%。

除了京滬兩座城市，根據(jù)諸葛找房的統(tǒng)計數(shù)字，在2017年5月至2018年5月這一周期內(nèi)，住建部在去年確定為租賃試點的12座人口凈流入城市的房租單價(元/月/平方米)也都出現(xiàn)了幅度不同的上漲。

例如深圳，其房租單價一年內(nèi)從57.96元上升至72.37元，漲幅超過24%;廣州的房租單價則由40.57元上漲至48.59元。記者注意到，根據(jù)諸葛找房提供的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，“十二城”在過去一年的房租單價漲幅均超過10%。

除去房租單價的上漲，過去一年中，隨著一些針對高端需求的租賃項目推出，如萬科旗下項目翡翠書院“月租金最低1.5萬元”， 其頗高的租金也讓一些人感嘆“租不起”。

措施：“控租金”與“穩(wěn)房價”并重，房租也需要被調(diào)控

房租是否是被大量入場的長租公寓品牌“炒高”的？

“根據(jù)我們觀察，目前租金高低的變化主要是受供需關(guān)系的影響，根據(jù)我們對客戶反饋的研究，蛋殼公寓主打的22到29歲人群對每月工資的三分之一來支付租金是普遍可以接受的。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者說，只要租賃產(chǎn)品“一分錢一分貨”，價格就不存在被“炒高”的可能，“大部分租客覺得，與過去低租金吸引大家先把房子租下來但后續(xù)維修費(fèi)用和各種雜費(fèi)不斷加碼的不正規(guī)中介相比，大家還是更愿意寧愿多花一些錢接受平臺更規(guī)范的服務(wù)。”

思源企業(yè)市場發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，此前以小業(yè)主為主要房源的租賃市場在規(guī)模化租賃企業(yè)大量進(jìn)入后，一部分對服務(wù)有更高要求的需求被喚醒。規(guī)模化租賃企業(yè)通常都能提供比小業(yè)主更專業(yè)和規(guī)范的配套服務(wù)，更高的需求被喚醒，租金有上漲是比較正常的。

她認(rèn)為，長租公寓與小業(yè)主持有的民宅不是一類產(chǎn)品，價格沒有可比性，長租公寓所提供的配套服務(wù)讓租客更省心省力，本身就是一種增值服務(wù)，理應(yīng)獲得價格上的認(rèn)可。“另外規(guī)模化的長租公寓的確需要很大的先期投入，這部分成本有可能被分?jǐn)偟阶饨鹬校壳暗乃竭€是基本反映了供需關(guān)系的變化。”

然而也有分析認(rèn)為，鼓勵租購并舉根本目的在于讓更多中低收入人群“住有所居”，讓租房漸漸成為一種文化，至少能成為除買房之外實現(xiàn)“住有所居”的一項靠譜選擇。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究院分析師鄧迪曾在接受記者采訪時分析說：“政府鼓勵發(fā)展住房租賃市場的初衷是要解決廣大中低收入者的居住問題，這也是市場上的主流客戶群體，如果目標(biāo)用戶只是‘高精尖行業(yè)人群’，只能是小眾市場，政府相關(guān)部門在下一步出臺規(guī)范住房租賃市場的政策時可能就會考慮到這個問題。”

房租上漲過快的現(xiàn)象也引起了決策層的關(guān)注。

就在今年5月，住建部在約談12座城市政府負(fù)責(zé)同志之后，印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，其中提出，“堅持調(diào)控政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，認(rèn)真落實穩(wěn)房價、控租金”，而在表述地方政府的主體責(zé)任時也提出了兩項，即穩(wěn)房價、控租金。

市場自我調(diào)節(jié)：“長租公寓”之后，“藍(lán)領(lǐng)公寓”將出場

與房屋買賣價格相比，房租價格應(yīng)該比較單純地體現(xiàn)了房屋的居住價值，而非投資等其他價值，宏觀調(diào)控政策需要對其進(jìn)行干預(yù)嗎?又該如何“控租金”?

郭毅對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，房租只要是按照供需關(guān)系的變化進(jìn)行起伏，就沒有用政策來調(diào)控的必要，但可以鼓勵長租公寓企業(yè)設(shè)計更多中低端偏“剛需”的產(chǎn)品類型，“人們對租賃的需求也是多層次的，公租房、普通民宅、長租公寓和白領(lǐng)公寓所對標(biāo)的是不同的人群，產(chǎn)品線應(yīng)當(dāng)更豐富。”

據(jù)了解，魔方公寓正在嘗試推出針對產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工的“藍(lán)領(lǐng)公寓”。“魔方‘藍(lán)領(lǐng)公寓’的模式是to B(面向企業(yè))的，我們不會直接將房子租給個人。”金喆告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，魔方公寓正在與大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的配套設(shè)施進(jìn)行接觸，提供一人至四人間不等的房屋類型，直接與企業(yè)簽訂協(xié)議。

類似的業(yè)務(wù)模式也受到新派公寓創(chuàng)始人王戈宏的認(rèn)同，他認(rèn)為目前一些國企和央企手中都有一定的存量房，或是商業(yè)、辦公類項目，或是廢棄的工業(yè)用房，或是尚未開發(fā)的工業(yè)用地，國企可將這部分存量房改造為租賃住房，并交給專業(yè)的長租公寓品牌來運(yùn)營。“租金的上漲并不違背國家政策的初衷，既然買賣市場上有保障性住房，租賃市場上同樣也應(yīng)有保障性產(chǎn)品由政府提供。”

而類似于職工宿舍的租賃產(chǎn)品近來也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于發(fā)展租賃型職工集體宿舍的意見(試行)》，要求“藍(lán)領(lǐng)公寓”每個居住房間的人均使用面積不應(yīng)少于4平方米，且每個居住房間的居住人數(shù)不應(yīng)超過8人。此前，北京對于出租房屋有過“人均居住面積不得低于5平方米，每個房間居住的人數(shù)不得超過2人”的要求，一旦超過這個標(biāo)準(zhǔn)就會被認(rèn)定為“群租”。新規(guī)實現(xiàn)了較大突破，同時也在消防安全上做出了嚴(yán)格要求。“我們希望鼓勵‘藍(lán)領(lǐng)公寓’發(fā)展的政策多多出臺，這有利于商業(yè)化機(jī)構(gòu)打造更偏剛需，面向中低收入群體的產(chǎn)品。”金喆說。

租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人暢談成本與盈利

短期盈利不現(xiàn)實

租購并舉新政推出一年間，雖然房租在上漲，但租賃企業(yè)并沒有實現(xiàn)盈利。

提到租賃企業(yè)的盈利空間，租售比這個數(shù)字是繞不開的話題，中國目前極低的租售比被屢次用來佐證中國的租賃行業(yè)“無利可圖”。

“伴隨房屋買賣價格不斷上漲，租售比一直是一個難堪的話題。在不重視租賃行業(yè)的時代里，大家只是不關(guān)注這個數(shù)字而已。”王戈宏對記者解釋說，目前局部地區(qū)的租金上漲其實是“補(bǔ)漲”的過程，“修復(fù)”過去不合理的租金水平。“從投資角度來看，不到3%的租售比會使以收益為目的的租賃物業(yè)舉步維艱。我認(rèn)為未來房價高企的地段租金隨之高企是十分正常的，比如紐約的曼哈頓就是如此。”

鄧迪曾分析說：“目前北京整體租售比已經(jīng)達(dá)到1:845，遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的1：200～300的合理范圍，租售比偏低的主要原因是北京的房地產(chǎn)銷售市場價格過高。房屋租售比這個概念是國際上用來衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家某地區(qū)樓市運(yùn)行是否良好的指標(biāo)之一，中國正處于城市化進(jìn)程高速發(fā)展的階段，距離發(fā)達(dá)國家還有距離，所以不能單純拿租售比作為考量樓市的唯一標(biāo)準(zhǔn)。”

“別看房租漲了不少，其實我們遠(yuǎn)沒到能掙錢的地步。”一位長租公寓企業(yè)工作人員告訴記者，長租公寓前期投入之大是一般人難以想象的，目前已經(jīng)上漲的房租根本難以抵消前期成本。

“今年以來房租水平的確有所上漲，但其實是低于去年同期漲幅的。”自如CEO熊林向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說，根據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)，從北京市已成交情況來看，2018年前三個月租金單價分別為81.5、81.9、82.1元，價格環(huán)比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%，而比2017年同期分別上漲8.8%、8.7%、9.0%，而2017年第一季度的三個月分別比2016年同期上漲18.9%、19.2%、16.0%。也就是說，在長租公寓品牌加大力度擴(kuò)張規(guī)模之時，恰恰是房租漲幅有所降低之時，其上漲部分無力覆蓋其投入的成本。

熊林說：“長租公寓是需要長期投入、重運(yùn)營的行業(yè)，自如從2011年成立以來只在北京實現(xiàn)了微利。”

在熊林看來，長租公寓若想要盈利，需先過三道關(guān)：服務(wù)關(guān)、規(guī)模關(guān)和增值關(guān)。“如果服務(wù)能力不過關(guān)，規(guī)模的盲目擴(kuò)張反而是災(zāi)難性的，房源越多虧得越大。”而他對“規(guī)模關(guān)”設(shè)置的數(shù)字是總數(shù)100萬間，單體城市20萬間。以自如為例，截至目前擁有房源總數(shù)60萬間，“我們也還在成長之中。”達(dá)到100萬間后，還有“增值關(guān)”要過，到這一關(guān)才能談對租客的社交、郊游以及各種活動等內(nèi)容能否帶來升值空間。增值關(guān)過了才能盈利。按照他的說法，從前期布局到實現(xiàn)盈利，長租公寓是極其漫長的過程，“沒有深耕精神就不要做了，也不要在融資后就拿著一麻袋錢去要項目，顯得‘我們有錢了’，只有錢是得不到好項目的，要保持冷靜，并且做好長期運(yùn)營的打算，通過長租掙快錢然后迅速抽身離開是不可能的。”

目前，長租公寓企業(yè)如新派、魔方和自如等發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。有業(yè)內(nèi)人士分析稱，發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的前提是租賃企業(yè)或其持有的物業(yè)本身有較高的收益和增值空間，否則即便發(fā)行也會因為達(dá)不到收益預(yù)期而無人問津，“在中國目前的低租售比背景下，這事兒很難成。”

購買資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資者需要見到收益，發(fā)行REITs和ABS的企業(yè)也需要給投資者信心，如此一來，是否與廣大租客希望租金維持在較低水平的期望成了一對矛盾?

“我認(rèn)為供需關(guān)系本身的確是一對矛盾，但不能說租金水平和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品收益率之間的所謂‘矛盾’并不那么直接。”金喆告訴記者，魔方發(fā)行的ABS對投資者在一定期限內(nèi)的收益率承諾是有一定范圍的：一年、兩年和三年檔的收益率在4.8%和5.4%之間不等，并非“暴利”。“我認(rèn)為長租公寓品牌還是應(yīng)當(dāng)提高自身的運(yùn)營能力，降低成本。通過提高效率來獲得收益，而不是直接通過漲房租來滿足投資者對收益的需求。”

熊林告訴記者，自如的ABS底層資產(chǎn)是基于租房場景的消費(fèi)分期貸款，租客在租房時簽署貸款合同，后面還款時伴隨一定比例的貸款費(fèi)用投資人的預(yù)期收益來源于貸款費(fèi)用而并非房屋租金，“影響投資者收益的并不是租金的增長，而是自如有沒有穩(wěn)定的資產(chǎn)質(zhì)量和良好表現(xiàn)。”

租賃行業(yè)的現(xiàn)狀：有喜有憂

互聯(lián)網(wǎng)的流量經(jīng)營思維成了目前長租公寓品牌針對年輕租客群體的常用打法，即圍繞一群租客，從他們在社交、生活方面的需求出發(fā)定制各類周邊配套服務(wù)和衍生產(chǎn)品，如沙龍、郊游、聚會等，提高租客黏性，同時也讓他們享受到一定的生活品質(zhì)。

“我們主要精力在擴(kuò)大規(guī)模和增強(qiáng)服務(wù)上，一旦形成規(guī)模，家裝、家具、家電的批量供應(yīng)以及與供應(yīng)鏈大數(shù)據(jù)的結(jié)合會很好地控制成本。”蛋殼公寓創(chuàng)始人兼CEO高靖告訴記者。

不過增值服務(wù)也是一項成本消耗。“我們目前提供的服務(wù)，如出游等都是免費(fèi)的，只是名額有限，目前采取抽簽的方式進(jìn)行，未來也許會考慮向租客收費(fèi)。”前述長租公寓企業(yè)工作人員說。

對于增值服務(wù)也有持不同觀點的，如王戈宏就認(rèn)為其超出長租公寓本質(zhì)屬性，屬于居住價值之外的服務(wù)類型，不利于降低營運(yùn)成本。他以酒店做類比，“以五星級酒店為例，游泳場、健身房和其他配套其實都不掙錢，酒店靠此類配套來拉高房價;反觀快捷酒店，將配套全部砍掉，只保留單純的居住屬性，于是節(jié)省了成本。用提供增值服務(wù)的辦法吸引租客，我并不看好。”

熊林則認(rèn)為，長租行業(yè)在未來的分工會非常明確，不會出現(xiàn)一家通吃的情況，“即便租客住在這里，他就一定要使用你的服務(wù)嗎?社會上其實有更專業(yè)的機(jī)構(gòu)來提供相同的服務(wù)，我認(rèn)為還是應(yīng)該做各自專業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的事，至少現(xiàn)階段不能對增值服務(wù)的收益有不切實際的預(yù)期。”

除了增值服務(wù)外，長租公寓品牌的成本很大一部分在獲取房源上。從房源情況劃分，目前長租公寓品牌大概分成兩種模式：集中式(租下或持有一整棟物業(yè))和分散式(從小業(yè)主手中租得房屋再轉(zhuǎn)租給租客)。

集中式公寓租下的幾乎都是商業(yè)、辦公類項目，除“商水商電”外，還要考慮房源是否充足的現(xiàn)實情況。“相比于出租給長租公寓品牌，酒店或酒店式公寓對業(yè)主的吸引力會更大，此外并不是所有商業(yè)、辦公類項目都適合包租給長租公寓，擁有合適的規(guī)模、樓層、房屋數(shù)量，以及交通條件的項目屈指可數(shù)，隨著長租公寓品牌越來越多，可以租到的物業(yè)一定越來越搶手。”前述長租公寓企業(yè)工作人員說。而分散式的營運(yùn)也要考慮較長的管理半徑問題，集中式公寓4個人就可以管理的空間，分散式需要更多人手。因此兩者的經(jīng)營成本都不低。

但也有人對“二房東”的模式持悲觀態(tài)度。郭毅告訴記者：“‘二房東’擺脫不了的一個問題是，一旦其經(jīng)營得好，‘大房東’就會看到這部分收益，同時也希望自己獲利，很有可能在簽訂下一份合同時漲價，將‘二房東’的利潤空間擠走。尤其是分散式長租公寓，一般與業(yè)主只簽訂3年合約，很快面臨‘大房東’漲價的問題。”

王戈宏也認(rèn)同“大房東”“坐地起價”的可能性：“二房東”是最不樂觀的，如果品牌輸出叫輕資產(chǎn)，資產(chǎn)收購叫重資產(chǎn)，二房東屬于“不輕不重”，包租模式對資金的需求是巨大的。

而屬于“二房東”模式的魔方公寓對未來卻比較樂觀。“目前我國對長租公寓的權(quán)利保護(hù)比較到位，我們一般簽訂15到20年的租期，每年租金漲幅都有明確的合同規(guī)定，這部分成本從一開始就會被核算，不會影響到企業(yè)的經(jīng)營。”金喆告訴記者，長租公寓的經(jīng)營是一項專業(yè)技能，不是誰都能做的，“‘大房東’如果看到‘二房東’收益巨大，眼紅也沒有用，因為不是每個人都懂租賃房屋的精細(xì)化運(yùn)營，我們是靠專業(yè)能力獲取收益的。”

但不少業(yè)內(nèi)人士還是看好長租公寓的未來。熊林告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者，從宏觀角度看，我國城市化進(jìn)程進(jìn)入第二階段，人口從中小城市進(jìn)一步向大城市聚集，超大城市人口增長速度放緩，但500萬～800萬人規(guī)模的城市會得到快速發(fā)展機(jī)會，也就是說在一線城市人口流動速度放緩的同時，二線城市的人口數(shù)量將快速增長。他認(rèn)為，2020年和2030年，中國流動人口將分別達(dá)到2.82億人和3.27億人，這些都是長租公寓的目標(biāo)人群，“未來租賃人口的增長是十分確定的。”

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)市場 保利 公寓