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這幾年，樓市再也沒了過去的熱度。許多人把這個原因歸咎于疫情3年，但今年在疫情放開后也沒有明顯起色，特別是4月份以后，樓市環比數據出現了明顯下滑，到了5月份甚至出現了“新房價格環比轉跌，二手房價格跌幅進一步擴大”的情形。許多業內專家學者是看在眼里、急在心里，紛紛獻出拯救市場的建議，按這些專家所言，比如降低首付款、降低房貸利率、全面放開購買套數限制等等，這些建議無非就是從需求端、從行政限制端出發的。

(相關資料圖)

但市場的本質問題并非如此，不是人家不想買，是沒錢買，即使有錢買，他們看不到未來市場的潛力，干嘛要把錢放在一個變現不易的不動產上面？而且誰家沒幾套房子？房地產稅這把利劍如懸在喉，一旦開征，一個家庭也不可能赦免幾套房的持有稅。所以，歸根結底，樓市預期不明朗，剛需怕多花冤枉錢，投資客不敢入市，樓市怎能持續回暖呢？考慮到房地產前期積累了太多問題、泡沫，若要出清這些風險，這些深層次的問題是不會也無法解決的問題，只能交給時間。

因此，面對房地產現狀，在內行人士看來，未來5年若不出意外，樓市可能會發生4大轉變，個個扎心，說到心坎里去了。

第一、老房子變現越來越難，置換越來越難

不知道大家有沒有注意，我們都說今年很多城市的二手房掛牌量越來越多，一個稍微大一點的城市，二手房掛牌量都有大幾萬套，有的甚至有二三十萬套。為何突然出現這么多的掛牌量？

實際上，你按照房齡篩選一下便知，5-8年房齡的次新房并不多，倒是房齡15-20年以上的占比達到了9成。這些房子還有諸多共性是，戶型老舊、物業服務不行、停車位規劃不足。好處就是地段還可以，交通比較方便。

有網友就說了，地段為王，房子值錢的是地段，不是房子本身。話雖沒錯，但現實卻非如此，如果沒有優質學區屬性加持，你覺得有多少人會買這樣的房子呢？而且一旦經濟條件改善，他們寧愿買位置更遠的新房、次新房。畢竟，“逆主城化”本身就是城市化后期的顯著特征。

說到底，這類老房子只能是年輕人臨時過渡之用，既然如此，他們會選擇租而不是買。

眾所周知，房齡過老的房子還有一個弊端，即銀行貸款風險大。一般情況下，房齡15年以下可申請7成貸款，15到20年可申請6成貸款，超過20年到25年的房子只能申請5成貸款，有的銀行甚至直接不給貸。

貸的少或者不給貸款的結果就是，能全款的有錢人看不上這種老房子，沒錢的人又沒那么多首付款。這種房子的命運基本是有價無市，租出去不難，但要賣出去就比較難了。

而且，即使當時省點租金而買了此類房子，一旦想改善置換卻是動彈不得。道理很簡單，老房子賣不出去，新房子價格又高，首付款都付不出來，然后就沒下文了。

第二、住房過剩的城市越來越多，變現越來越難

早在2019年，國家發改委在新型城鎮化建設重點任務文件中首次提到了“收縮型城市”，并第一次要求收縮型中小城市瘦身強體，嚴控增量。這句話讀出兩個信息點，一個是對象為中小型城市，二是嚴控增量。翻譯成白話即是，主要是三四線以下城市，嚴控增量意味著產能過剩。其中，人口數量變化是檢驗各類城市是否收縮的主要指標。

收縮型城市主要包括四類，一是資源枯竭但轉型不成功的收縮，像玉門以5年20%的人口縮減幅度在收縮；二是產業遷移導致的收縮，東北很多城市就是典型的重工業遷出后轉型升級不濟；三是位置實在太偏，哪都不靠，本身地理位置也不佳，也無法享受到核心城市輻射；四是處在大城市周邊的中小城市，由于大城市本身發展空間還比較大，產業無法有效轉移輻射到周邊城鎮，而且大城市還虹吸他們的人口。

有機構研究分析顯示，在660多個樣本城市中，收縮型城市已超80個，每座城市每年都有一兩萬到十多萬人口的留出。通過歷史對比數據發現，2030年時，我們的收縮型城市可能由現在的12%占比增長到20%，差不多每5座城市就有一座收縮型城市。

研究過房地產都知道，房地產發展與城市人口有緊密關系，城市越發達，房價越高，人均住房面積也就越低，像上海人均住房面積為32平米，但全國城鎮居民人均住房面積則有40平米，多出來的面積主要就在那些收縮型中小城市。在未來不難想象，在出生率越來越低趨勢下，那些收縮型城市不僅面臨新生兒縮減、老齡化加重，還將面對人口被其他大城市虹吸的局面。

一座城市的住房建造了就不會消失，總量上越來越多，意味著住房將越來越過剩。像前一段時間被熱炒的幾萬元買幾套房的事在未來可能不是什么新聞了，而在收縮型城市就是一種常態現象，不是賣多少錢的問題，能變現都要費老大勁。

第三、買房難以實現階層跨越了，兩級分化會越來越大

說一個身邊的例子，一個是前同事A，另一個是朋友B。A同事一直認為房價高沒有買房，租房租了快15年，存款200萬，去年在家人的鼓勵下，買了一套房子，房貸200多萬；B朋友在零幾年和12年時分別貸款買了兩套房，后又在15年買了一套房，去年換了一套大的，目前房產市值大概1200萬，房貸只有200多萬。

算一下他們倆的收入和年齡都差不多，但財富差距卻差了5倍，不得不說，人生過半，如果沒有特別的中獎大運，基本難抹平兩者的財富鴻溝。說直白點，已經不是一個階層的人了。然而，此時醒悟的話已經晚了，房地產發展的黃金期已過，再想通過買房實現階層跨越的時代一去不復返了。

原因很簡單，常住人口的城鎮化率已超65%，考慮到人戶分離情況，算房子城鎮化率應該是超70%了，未來進城的人越來越少。沒有那么多的人，房地產發展就會扭轉向下。按照發達經濟體經驗，未來的房地產市場兩極分化會越來越大。

道理同樣很好理解。隨著人口增量越來越少，房地產市場蛋糕明顯縮減，那么，開發商只能打改善客戶的牌，變通戶型、提升品質、運用新技術新材料，面積越搞越大，這些房子就是我們常說的豪宅。普通人哪能買得起，畢竟手中的老破小越來越不值錢，哪能置換得了。所以，豪宅會吸收貨幣超發帶來的溢價，物以稀為貴嘛，一般人只能望塵莫及了。

有人總結了一段話，雖然一直有人說房價高，但對于普通來說，一生能從銀行獲得的最大筆貸款就是房貸，如果把這個貸款看作投資的話，過去二十年讓很多人賺得盆滿缽滿，實現了財富跨越，是一項最成功的投資。但房地產造富運動已經結束，要造富也只是富上加富，與普通人無關了。

第四、高層住宅問題將逐漸顯現，小區拋售壓力越來越大

這個問題，一直是熱門話題。但隨著時間推移，高層住宅呈現的問題會開始顯現。

眾所周知，我國是1998年開始的住房商品化改革，房地產市場迎來了前所未有的發展，高層住宅從這開始發展。那以后建的房子，未來5年，房齡基本都達到30年了。按照萬科創始人王石的話說，住宅的平均壽命就是30年。當然，后來他改口說是到30年就拆遷了。

但問題是，根據國家的發展路徑，我們從2018年-2019年就開始告別了大拆大建。說白了，這些30年房齡的高層住宅也不會輕易拆了。對此，我們不難理解，按照拆遷賠付1:1.5比例，加上建安成本，需要1:2才能完成成本覆蓋，也就是說，我們現在30層的住宅，需要建大概60層的。可能嗎？自然是不可能。

除了拆不起的原因外。還在于，超高層住宅在設計、消防等方面的要求更高，會帶來更多的城市病。所以，我們看到住建部在2021年時發文開始要求，限制縣城的住宅高度：6層及以下住宅占比不低于75%，最高不能超過18層，再高的話，要論證。直白的說，增加審批難度，超過18層能不建就不建了。

為此，國內有建筑專家根據人們的購房習慣和發達國家高層住宅發展趨勢，對我們的高層住宅進行了一個模擬推演后發現：30年后，高層住宅將淪為“貧民窟”，主要原因是隨著墻皮脫落、電梯等小區設施設備老化，居住舒適度大幅降低，有條件的人不斷離開這些老舊高樓，小區的拋售壓力變大，即便不賣也是租給流動人員，加上沒有經濟條件離開的低收入群體，共同成為了這些老舊高層住宅的居住主體。

當然，這里也要說明一點，那些由品牌開發商開發的高層豪宅大平層，由于品質和物業維護較好，過高的門檻會延緩住宅價值的衰減。

以上就是未來5年樓市的幾個轉變介紹，雖然有些扎心，但我們更應該直面問題和解決問題，對普通人來而言，能做的就是提早了解，提前避坑，減少試錯成本。對于一些不可逆的東西，也需要我們的管理方給予更多的關照，緩解一些問題的發生。

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