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4月20日下午，深圳“深圳將取消二手房指導(dǎo)價(jià)”的消息在網(wǎng)上流傳。根據(jù)市場(chǎng)消息，參考價(jià)不取消，但是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)，實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考。

(資料圖片)

不過(guò)，記者致電房產(chǎn)中介和銀行，出現(xiàn)兩種不同的聲音。中介人員表示：“已經(jīng)調(diào)整。”但是，部分銀行個(gè)貸經(jīng)理稱：“未收到通知。”

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這個(gè)調(diào)整方向符合政策原則。參考價(jià)不變動(dòng)，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評(píng)估價(jià)掛鉤，這意味著政府還是想保持價(jià)格的穩(wěn)定，不要太明顯的上下波動(dòng)。

銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)為依據(jù)？

此次傳聞?dòng)腥齻€(gè)要點(diǎn)，一是參考價(jià)不取消，不上下調(diào)整；二是銀行核定貸款以網(wǎng)簽備案價(jià)和評(píng)估價(jià)，實(shí)際成交價(jià)孰低為準(zhǔn)，參考價(jià)僅作參考；三是即日起執(zhí)行。

對(duì)于此次傳聞，深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱：“大概率是真的！”

深圳一位房產(chǎn)中介門店的工作人員表示，確實(shí)調(diào)整了，公司的按揭部已經(jīng)開(kāi)始對(duì)接銀行了。另一位房產(chǎn)中介門店的工作人員稱，按揭部的相關(guān)同事表示，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，但參考價(jià)是不可能取消的。

然而，當(dāng)記者咨詢深圳部分銀行支行時(shí)，這些支行的個(gè)貸經(jīng)理紛紛表示，“未收到通知”“沒(méi)有新的通知”“沒(méi)有收到正式文件與信息，要以正式文件為主”。

關(guān)于深圳二手房參考價(jià)調(diào)整的傳聞一直不斷，去年3月份，針對(duì)“深圳二手房參考價(jià)將上調(diào)3%-5%”的傳言，深圳住建局回應(yīng)，會(huì)適時(shí)作出相應(yīng)調(diào)整，并于近期公布。

今年2月份，深圳住建局的工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示：“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒(méi)有定下來(lái)，是否發(fā)布也不一定。”

這都透露出一個(gè)關(guān)鍵詞，是調(diào)整而不是取消。

對(duì)此，廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“這個(gè)調(diào)整方向符合政策原則。我曾經(jīng)說(shuō)過(guò)，參考價(jià)是開(kāi)弓沒(méi)有回頭箭的政策，上海、廣州都沒(méi)有明確規(guī)定銀行要按照參考價(jià)作為貸款發(fā)放評(píng)估基準(zhǔn)；只有深圳，作為熱點(diǎn)城市，提出該政策，這是要作為長(zhǎng)效機(jī)制的，退出的概率很低。”

李宇嘉進(jìn)一步說(shuō)，市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生巨大變化，當(dāng)前市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)跟參考價(jià)已經(jīng)存在巨大差距，這種情況下，參考價(jià)本來(lái)是要調(diào)整的，但出現(xiàn)的問(wèn)題是，如果往上調(diào)整，就意味著刺激樓市，觸碰了“房住不炒”，這是深圳沒(méi)有辦法承受的；如果往下調(diào)整，就坐實(shí)了房?jī)r(jià)下跌的事實(shí)，將導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)進(jìn)一步下跌，從而形成房地產(chǎn)去杠桿和深圳房?jī)r(jià)的持續(xù)下跌。

“最佳的策略是，參考價(jià)不變動(dòng)，但在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中，采取靈活的辦法，銀行放貸與評(píng)估價(jià)掛鉤，這意味著政府還是想保持價(jià)格的穩(wěn)定，不要太明顯的上下波動(dòng)。”李宇嘉說(shuō)。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次并沒(méi)有提及參考價(jià)要完全廢除，只能理解為參考價(jià)不再作為銀行貸款的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，這說(shuō)明實(shí)際上參考價(jià)制度還是在執(zhí)行的，只是不再作硬性的掛鉤。這也是為了防范后續(xù)二手房炒作的現(xiàn)象，同時(shí)參考價(jià)的制定，繼續(xù)體現(xiàn)了地方政府穩(wěn)房?jī)r(jià)的導(dǎo)向。

深圳二手房深度調(diào)整的兩年

“參考價(jià)”這只無(wú)形的手，深刻影響著深圳二手房市場(chǎng)的走勢(shì)。

2021年2月8日，深圳頒布了一項(xiàng)重磅樓市調(diào)控政策，宣布建立二手房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，對(duì)3595個(gè)住宅小區(qū)出臺(tái)詳細(xì)的價(jià)格指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。

參考價(jià)如何影響購(gòu)房者的交易以及深圳的樓市？舉例來(lái)看，假如一套房子市場(chǎng)價(jià)是600萬(wàn)元，參考價(jià)是500萬(wàn)元。如果該房子以600萬(wàn)元的市場(chǎng)價(jià)成交，銀行以成交價(jià)放貸，購(gòu)房者首付款在180萬(wàn)元左右。而在參考價(jià)之下，購(gòu)房者首付款是500×30%+(600-500)=250萬(wàn)元。參考價(jià)之下，購(gòu)房者的首付壓力大大增加。

此后的兩年，深圳二手房量?jī)r(jià)進(jìn)入了為期兩年的下行區(qū)間。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2022年，深圳二手房錄得(含自助)26853套，相比2021年44375套的錄得量，下降幅度達(dá)到39.5%，創(chuàng)下深房中協(xié)有二手房錄得量數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低值，二手房錄得量連續(xù)兩年低于新房成交量。

不過(guò)，在部分購(gòu)房者看來(lái)，深圳二手房參考價(jià)，在擠出市場(chǎng)泡沫的同時(shí)，也影響了一部分剛性購(gòu)房者，增加了他們的首付壓力，影響了入市節(jié)奏。在深圳有換房計(jì)劃的方毅(化名)表示，“深圳二套房首付是50%-70%，如果再疊加二手房參考價(jià)形成的首付，幾乎要全款買房了。”

樓市回升之際，參考價(jià)調(diào)整影響幾何？

在今年二三月份迎來(lái)樓市“小陽(yáng)春”的大背景下，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)回升趨勢(shì)明顯。

根據(jù)深圳房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年3月，深圳市二手房錄得簽約4943套(錄得量系以二手房買賣合同發(fā)起時(shí)間為口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，并非最終成交過(guò)戶套數(shù))，環(huán)比增長(zhǎng)率為39.2%，同比增長(zhǎng)率為227.8%，創(chuàng)下近兩年來(lái)二手房單月交易量新高，距離5000套關(guān)口只差57套。

樂(lè)有家研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年3月，深圳新房住宅網(wǎng)簽3199套，環(huán)比上升56.7%。

此次深圳二手房政策調(diào)整，勢(shì)必將會(huì)助推深圳二手房市場(chǎng)的成交，釋放部分購(gòu)房需求。

根據(jù)上述案例，如果按照成交價(jià)放貸，購(gòu)房者首付將減少70萬(wàn)元左右。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，首付減少，自然會(huì)激活購(gòu)房需求。深圳二手房參考價(jià)如果調(diào)整，購(gòu)房者的積極性將大大增加。對(duì)于深圳二手房交易市場(chǎng)的復(fù)蘇和提振具有積極作用，也客觀上使得一手房市場(chǎng)面臨更加活躍的機(jī)會(huì)，具有積極的導(dǎo)向。

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